钟春标主任律师，东莞黄江律师,现执业于广东常正律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
;二手房买卖双方在签订合同时，一定要约定好细节问题。比如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约、纠纷解决、签订日期等问题均应全面考虑。;河南豫和律师事务所李瑞丽说，严格明确违约，尤其是意向金的交付、上家户口的迁出、过户期限的明确等等，避免因租赁或延迟交房而导致买方吃;哑巴亏;。一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按时交房。
二手房中介一般都预备了重复使用的格式合同，这些合同的利益一般都偏向于中介。买卖双方一定要认真阅读合同，避免签订;霸王条款;。另外，在签订合同时也要注意合法合规的问题，对于双方或三方共同为了少交税费签订的;阴阳合同;等违规做法，都会给自己带来不必要的麻烦，甚至伤及自身的利益。值得注意的是，中介未促成交易索要一定的费用却是合理的。《合同法》第427条规定;居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用;。
交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，都要注意妥善保存，以免以后有纠纷时因为缺少相关的证据而处于不利地位。特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺，一定要坚持对方白纸黑字写下来，保留相关的证据就可以有力地保护自己的合法权益。
房管局工作人员建议，购房者在选择二手房中介时，要查看中介门店的营业执照，看是否具有资格证书和经营许可证。对于卖房者，一定要查明对方的身份及房产的真实信息，最可靠的办法是凭身份证去房产交易中心查询房屋的真实信息，了解房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭贷款买的房子，贷款额多少等。对于中介公司，可以索要营业执照的复印件。
合同签订后，郭小姐如约履支付了定金，2014年2月3日买卖双方及中国工商银行三方成功办理了9万元的《二手楼交易资金监管协议》，随后郭小姐也拿到了该银行40万元贷款的《二手楼按揭贷款确认书》。在郭小姐履行了合同义务后，张先生却要求提高房价，否则拒绝交付房屋，且未按约办理卖房手续，郭小姐遂向河南洛太律师事务所王森律师寻求法律帮助。
判决结果卖方行为构成违约，应按合同支付违约金
法院经审理后判决：双方签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方应当遵照履行。根据查明的事实，原告已经按合同约定履行了自己的合同义务，并且向被告催告，要求其履行合同义务，但被告在合理期限内直到本案开庭时一直未按约定办理相关手续并注销抵押登记，导致涉案房屋无法办理过户手续，最终导致原告未能实现《二手房买卖合同》之合同目的。因此，被告的行为构成违约，原告有权按照上述合同约定要求解除合同并要求被告承担违约，被告应向原告支付约定房价50万元的 20%，即10万元。关于原告已经支付给被告的定金1万元，因买卖合同解除，原告有权要求被告返还该定金。
律师点评
王森律师认为，类似二手房买卖合同中房产抵押、违约金定金约定等陷阱有很多，本案可归纳以下几点：
1.本案系二手房买卖合同纠纷，是双方买卖房屋意思表示真实，合同内容不违反法律禁止性规定，应视为有效合同。
2.在买卖过程中，一旦卖方有毁约迹象，买方应及时委托律师收集相关证据，并依法提起诉讼并采取诉讼保全措施，以防被告转移财产。
3.本案委托人郭小姐采纳了律师的建议，及时采取了有效措施，确保本案的最终胜诉。
4.本案中，双方约定的违约金条款合法有效，买方可以选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金，也可以选择双倍返还买方支付的定金，由于二者只能选择其一，法院支持了原告主张要求退还定金并要求被告承担20%违约金的诉讼请求。
